재건축 과 재개발의 모든것을 알아보자!

재개발 이란?

기반 시설이 열악하고 노후한 건축물이 모여있는 지역에 대한 주거환경 개선 사업니다. 도로, 상하수도, 주택 등을 싹 다 엎고 새로 짓는다. 공공개발의 성격을 띠고 있으며, 재개발 단위를 한꺼번에 묶어 개발하는 곳을 뉴타운이라 한다. 

재건축 이란?

재건축이란 기존 토지등 소유자들이 조합을 결성하여 기존 건물을 부수고 새로운 건물로 다시 짓는 일이다.

 

⊙아파트 재건축 조건

1. 재건축 연한이 30년 충족

2.1만 제곱미터 이상 부지를 가신 300세대 이상

3. 소유자 4/5 이상 동의, 각 동별 2/3 동의

4. 안전진단 E등급

구분	재건축	재개발
근거법령	도시 및 주거환경 정비법	도시 및 주거환경 정비법
정비기반시설	양호함	열악함
안전진단 실시 여부	실시함(단독주택 X)	실시하지 않음
조합원 자격	구역 내 소재한 건축물 및 부속토지를 동시에 소유해야함	구역 내 소재한 토지 또는 건축물 소유자,지상권자
임대주택 건설의무	상한용적률과 법정상한용적률의 차이의50%	전체 세대수의 15%이상
개발 부담금	재건축부담금부과	해당없음
현금청산자 비율	비교적 적음,"매도청구"한다	예측하기 어려움,"토지수용"이라 한다
주거이전비 및 영업보상비	해당없음	지급해야함
기반시설 기부채납	상대적으로 적다	상대적으로 많다
실투자금	상대적으로 많다	상대적으로 적다
투자 수익 예측	예측 가능	예측하기 어려움
사업진행의 원활함	원활한 편이다.	예측하기 어렵다
초과이익환수제	있음	없음
조합설립을 위한 필수 동의율	토지등 소유자3/4 이상 &동별 구분소유자 1/2이상 &토지면적의 3/4이상 동의	토지등소유자 3/4이상 & 토지면적의 1/2 이상 동의

조합원 입주권 개수 기준 

▶재건축에서는 종전자산평가액 또는 주거전용면적의 범위에서 범위보다 크다면 입주권을 2개 받을 수 있다.

▶투기과열지구를 제외하고는 소유한 주택 수만큼 조합원 입주권이 제공된다.

▷재개발에서는 재건축과 달리 주택의 보유수만큼 입주권을 주지 않는다. 보유한 종전자산평가액을 합산해도 1개의 입주권만 받을 수 있다.

▷다만, 종전자산평가액을 합산한 금액이나 주거전용 먼 적이 1+1 받을 수 있을 만큼 크다면 입주권을 2개 받을 수 있다.

재개발/재건축 절차

기본계획/정비구역 지정 → 추진위원회 설립/안전진단→ 조합 설립인가 → 사업시행인가/분양신청 

→관리처분인가/이주 및 철거 → 착공/준공 및 입주 → 이전고시/청산

 

재개발/재건축 용어

★총사업비:사업을 진행하는데 들어간 비용의 총액, 공사비와 기타 사업비의 합으로 이뤄진다.

총사업비=공사비(75%)+기타 사업비(25%)

★권리가액:조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치/

권리가액=감정평가액 X 비례율

★조합원분양가:조합원들에게 분양하는 아파트의 분양가격, 사업비에 따라 달라지지만 통상 일반 분양가의 10~20% 저렴

★일반분양가:조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때의 아파트 분양가격

★분담금:조합원들이 조합원 분양을 위해 추가로 부담해야 할 금액