강남 3구,용산외 규제지역 해제

계속되는 집값 추락으로 반등 위한 대책인가?

2일 대통령실과 정부 부처 등에 따르면 국토교통부는 이달 중 주거정책심의위원회를 열고 규제지역을 추가로 해제한다. 대통령실 핵심 관계자는 “(강남 3구와 용산구) 4곳을 빼고 나머지 지역에 대한 규제를 해제할 것”이라며 “주택담보인정비율(LTV) 등 금융 규제 등이 완화될 것”이라고 밝혔다

부가 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구를 제외한 규제지역 해제를 전면 검토하고 나선 건 집값 하락세가 가팔라지고 거래절벽이 심화되는 상황에서 시장 경착륙을 막기 위한 조치다. 규제지역 해제로 세제와 대출, 청약 등의 규제를 정상화하고 분양가 규제 완화까지 병행해 수요를 되살리려는 의도이지만, 고금리 상황이 이어지며 당장 거래 활성화가 되긴 힘들다는 전망도 나온다.

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.

우선 전매제한의 경우 최대 5년에서 3년(수도권 일부 및 광역시)으로 줄어든다. 청약 재당첨 기회도 규제지역일 때는 7~10년이지만, 해제되면 이런 제한이 사라진다.

청약 1순위 자격도 수도권의 경우 청약통장 가입 후 기존 2년에서 1년으로 줄어든다. 무주택 세대주뿐만 아닌 세대원, 다주택도 모두 1순위 청약을 신청할 수 있게 된다.

대출 규제도 완화된다. 기존에는 투기과열지구에서 주택 구입시 주택담보대출비율(LTV)은 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과 20%를 적용하고, 조정대상지역에선 각각 50%, 30%를 적용된다. 이후 지난해 정부의 '2023 경제정책발표'에서 투기과열지구, 조정대상지역 등과 상관없이 LTV 50%를 올해 초부터 적용한다. 총부채상환비율(DTI)은 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50% 규제를 받게 됐다.

다만, 규제완화시 경제정책발표보다 더 크게 대출이 풀린다. LTV의 경우 무주택·1 주택 처분 조건 70%까지, 1 주택 이상일 경우 60%까지 풀린다. DTI의 경우 60%, 1 주택 이상일 경우 50%까지 완화된다.

세금 부담도 줄어든다. 조정대상지역에서는 양도세 비과세를 받기 위해선 2년 보유에, 2년 실거주 요건이 있지만, 규제가 해제되면 2년 실거주 요건이 사라진다.

이미 경제정책방향에서 반영되긴 했으나, 다주택자에 대한 중과도 완화된다. 경제정책방향 발표에서 2주택자는 1~3%의 일반세율로, 3 주택자는 4%, 조정지역 3 주택이나 4 주택자는 6%로 낮추기로 했다.

분양가 상한제 지역도 강남3구·용산 외 모두 해제됐다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내 집값 과열 우려가 있거나, 재건축·재개발 등 사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정된다.

상한제 지역은 전매제한 최대 10년에, 실거주 의무도 최장 5년이다. 상한제가 해제되면 이런 요건이 사라진다. 기존 서울 18개 구 309개 동과, 과천·하남·광명 13개 동이 민간 택지 분양가 상한제 지역으로 지정돼 있었다.